user

Банк не даёт ипотеку из-за перепланировки в квартире. Что делать?

Банки тщательно проверяют благонадёжность клиентов и состояние залогового объекта перед выдачей ипотеки. Если обнаружится несогласованная перепланировка, в кредите, скорее всего, откажут. В статье расскажем, как законно получить ипотеку на квартиру с несанкционированной перепланировкой.

Дизайнер Андрей Колесников

Какую перепланировку банк одобрит

Переустройство и перепланировку нужно согласовывать с органами местного самоуправления. Собственник подаёт заявление о перепланировке, техпаспорт и другие документы в МФЦ или орган, который согласовывает перепланировки, получает разрешение и только после этого делает ремонт.

Студия LESH

Перепланировка подразумевает изменение конфигурации помещения. После неё нужно внести корректировки в техпаспорт. Если перепланировку сделали, но не узаконили и не согласовали, у собственника возникнут трудности с продажей квартиры, а у покупателя — с оформлением ипотеки. Поэтому перед подачей заявки на кредит покупателю необходимо проверить квартиру:

  1. Запросить у продавца техпаспорт и сверить чертёж с реальной планировкой.  
  2. Пригласить оценщика, который проверит помещение и подготовит заключение под требования банка.

Проверяют стены и несущие конструкции (в плане выделены жирной линией), дверные проёмы и газовое оборудование. Если обустройство квартиры не совпадает с чертежом, проводилась несогласованная перепланировка. А это значит, что банк откажет в ипотеке.

Дизайнер Павел Железнов, фотограф Максим Волков

Сейчас банки дают возможность исправить незаконное вмешательство. Заняться этим может покупатель. Кредитная организация отводит клиенту определённый срок, чтобы узаконить перепланировку. У каждого банка свои требования, но в среднем у покупателя есть от полугода на согласование новой планировки.

Кредитные организации допускают простую перепланировку. Если владелец переставил сантехнику, передвинул газовую плиту или перенёс батарею, убрал ненесущую конструкцию, банк, скорее всего, одобрит ипотеку. Но покупателю всё равно придётся согласовать изменения в БТИ. Незначительную перепланировку можно узаконить по эскизу: процедура занимает около 4 месяцев.

Студия Space Interior

Если в квартире проводились более существенные изменения, их согласовывают дольше — около полугода. В ипотечном договоре прописываются сроки согласования перепланировки. Если на узаконивание отводилось полгода, а покупатель не успел согласовать перепланировку, банк может наложить штраф или потребовать досрочного погашения кредита.

Перепланировку необходимо согласовать в органе местного самоуправления — по адресу, где находится многоквартирный дом. В каждом городе такая организация называется по-разному. Необходимо изучить официальные сайты инспекций — там приводят списки разрешённых перепланировок.

Государственная жилищная инспекция города Москвы

Здесь согласовывают перепланировку москвичи

Дизайнер Ирина Долганова, фотограф Евгения Муравьева

На какую перепланировку банк не согласится 

Перед выдачей ипотеки кредитная организация привлекает независимого оценщика — для проверки залогового объекта. После его заключения банк принимает решение о выдаче кредита. И если при переносе радиаторов или установке дополнительной межкомнатной двери ипотеку, скорее всего, выдадут, то после изменения несущих конструкций внутри или фасада здания снаружи банк наверняка откажет в кредитовании.   

Вот что точно запрещено менять: 

  • несущие конструкции;
  • газовые трубы;
  • общие инженерные коммуникации;
  • сечение вентиляционных каналов;
  • габариты квартиры с помощью мансардных и слуховых окон.
Дизайнер Анна Бовтко

Это далеко не полный список. Жилищные инспекции устанавливают разрешения и запреты на региональном уровне: их перечень можно найти на официальных сайтах. 

Разрешения и запреты на перепланировку

Проверьте, что можно и что нельзя изменить в московских квартирах

Банки не допускают такое переустройство по другим причинам. Любые несогласованные изменения усложнят продажу квартиры, это может помешать клиенту вернуть кредит. Поэтому в ипотечных договорах прописывают прямой запрет на перепланировку залогового объекта.

Студия Leytan Design, фотограф Анастасия Розонова

Как узаконить перепланировку и получить ипотеку

Решить проблему с банком можно только одним способом — узаконить перепланировку. Покупатель приглашает техника из БТИ: специалист измеряет квартиру и проводит независимую оценку. В заключении указывают все скрытые и явные работы по ремонту квартиры. 

Если перепланировка проходила по закону, БТИ согласует перепланировку, подготовит новые документы и передаст новому собственнику. Следующий шаг — согласовать изменения в архитектурном отделе местной администрации и передать разрешение в банк. После этого у заёмщика не будет проблем ни с ипотекой, ни с продажей квартиры.

Если же перепланировка повлияла на несущие конструкции, техник прочертит в техпаспорте красные линии. Такие документы не примет ни один банк. А при продаже в свидетельстве появится отметка о несанкционированной перепланировке, что приведёт к пожизненному обременению на квартиру. Поэтому перед покупкой недвижимости в ипотеку лучше проверить законность перепланировки и только потом обращаться в банк за кредитом.

K-studio Interior Design, фотограф Иван Сорокин