Присоединяем балкон, не нарушая закон

Балкон не входит в общую площадь квартиры, а потому может возникнуть идея, что это бонусные квадратные метры — за них не платят, но их можно присоединить к квартире и использовать. Да и находиться в помещении, где между комнатой и застеклённой лоджией нет почти никаких преград, приятнее и комфортнее. В таких пространствах светлее, просторнее и визуально интереснее. 

Однако связанная с этим перепланировка сложна. В этой статье эксперт «Городской службы перепланировок» Павел Коровин поможет разобраться в юридических тонкостях.

Когда можно и нельзя присоединять балкон

Короткий ответ — полностью присоединить балкон нельзя. В этом правиле нет исключений.

В Москве есть отдельное постановление правительства №508-ПП, пункт 10.18 которого запрещает присоединение не только балкона, но даже лоджии. Балкон отличается от лоджии тем, что выступает за общую линию фасада и не опирается на опоры с трёх сторон. Лоджия выдерживает большие нагрузки, поэтому в остальной части России присоединять её пока можно. А присоединённые балконы под запретом везде. 

С законодательной базой разобрались — присоединять балкон к жилой комнате или кухне нельзя ни при каких обстоятельствах. На планах БТИ помещения должны оставаться раздельными. Но хотя бы визуально расширить комнату за счёт балкона вполне реально. Дальше представим пошаговый план действий. Остановиться можно на любом этапе, но согласовывать переустройство придётся в любом случае.

Этап 1. Утепляем и остекляем балкон

Если балкон не застеклён, то присоединить его нельзя хотя бы потому, что это будет считаться мероприятиями по изменению фасада здания. Поэтому приступать к более серьёзным работам стоит только после остекления. Но для остекления квартир, расположенных на последнем этаже, придётся сделать козырёк. И это тоже изменение фасада здания и общедомового имущества. В обоих случаях придётся провести собрание всех собственников квартир и получить от них согласие на перепланировку.

Часто в новых домах на балконах делают холодное остекление и владельцы меняют стеклопакеты. Новые окна должны иметь тот же цвет и раскладку, что и старые, чтобы не нарушить целостность фасада. Декоративные решётки, ограждения из кирпича или пеноблока, другие элементы декора фасада удалять нельзя.

Павел Коровин, эксперт «Городской службы согласования перепланировок»:

«В высотных зданиях стеклопакеты рассчитаны на ветровые нагрузки. Например, в них устанавливают сдвижные окна. Я наблюдал картину, когда на тридцатом этаже попытались открыть заменённый распашной стеклопакет. Ветровая нагрузка была такой, что взрослый человек был не в состоянии удержать створку окна, и стеклопакет серьёзно повредился от удара. Известны случаи, когда стеклопакет вдавливало в лоджию под напором ветра. К этому нужно относиться очень серьёзно».

Этап 2. Убираем окно и дверь

Простым решением кажется просто убрать окно и дверь на балкон, чтобы объединить два помещения без серьёзной перепланировки. Но даже это незаконно. Дело в том, что окна — это общедомовое имущество, несмотря на то что расположены они внутри квартиры. Это прописано в статье 36 Жилищного кодекса РФ и в п. 2Г Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

Поэтому в образовавшемся между балконом и жилой комнатой проёме необходимо установить новый барьер. Это могут быть стеклопакеты — распашные или слайдеры, а также межкомнатная стеклянная перегородка. Распашные двери создадут в комнате эффект французского окна.

Дизайнхак: изготовить распашные двери без импоста (перемычки между двумя створками), чтобы при открывании проход оставался полностью свободным.

Павел Коровин отмечает, что в Москве при наличии инженерной возможности к демонтажу подоконных зон относятся спокойно. А в области часто можно получить отказ от согласования со ссылкой на п. 3 ст. 36 ЖК РФ. В нём прописано, что ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома относятся к общедомовому имуществу. Администрации некоторых населённых пунктов Московской области причисляют к внешним ограждающим конструкциям и подоконные зоны, запрещая их демонтаж.

Если дело касается общедомового имущества, то предстоит провести собрание всех собственников квартир и получить их согласие на перепланировку. Это подтверждает, например, решение Верховного суда по делу №18-КГ17-164 от 10.10.2017, когда владельцы квартиры оспорили решение о том, что их перепланировка незаконна. Но брать разрешение на перепланировку у всех соседей всё же пришлось.

Решение о перепланировке зависит и от типа дома. Важно, чтобы подоконный блок не был частью несущей конструкции. В монолитных и кирпичных домах с этим, как правило, проблем нет. А в панельных несущими могут оказаться не только подоконный блок, но и порожки. Они прижимают балконную плиту, чтобы она не опрокинулась. В большинстве случаев в порожке есть арматура, которая обеспечивает жёсткость фасадной стеновой панели. Поэтому стоит проконсультироваться со специалистами о конкретной серии дома и сделать обследование.

Павел Коровин, эксперт «Городской службы согласования перепланировок»: 

«Ряд серий панельных зданий в Москве, построенных после 2007 года, имеют ограничения на демонтаж подоконных зон, например, П-44Т, П-44ТМ, П-3М и прочие. Это связано с улучшенной конструктивной схемой зданий, в которых применяется относительно новая технология защиты от прогрессирующего обрушения. В таких домах подоконные зоны имеют сложное армирование, и их демонтаж запрещён. Для каждого панельного дома, построенного после 2007 года включительно, нужно уточнять возможность демонтажа.
А в большинстве панельных и блочных домов, построенных до 2007 года, можно демонтировать подоконную зону, если сохранить порожек. Например, в сериях: II-49, II-18, II-57, II-68, И-209, П-44, П-3 и прочих можно согласовать перепланировку».

Этап 3. Расширяем дверной проём на балкон

Самый сложный вариант увеличить количество света и ощущение простора в комнате — расширить дверной проём на балкон. Для этого придётся демонтировать боковые простенки выхода на лоджию. Если фасадные стены не несущие (как, например, в монолитном доме), то сделать это вполне реально. 

Но для квартир, расположенных на высоте более 15 метров (примерно пятый этаж и выше), есть ограничения — они должны иметь аварийный выход, например, через балкон. Это прописано в СНиПе 21-01-97* (СП 112.13330.2011) «Пожарная безопасность зданий и сооружений». Если боковой простенок шире 1,2 метра, он может считаться аварийным выходом. То есть потенциально за этим простенком можно на непродолжительное время укрыться при пожаре, если человек оказался отрезан огнём от выхода из квартиры.

Павел Коровин, эксперт «Городской службы согласования перепланировок»: 

«Интересный случай из моей практики — демонтаж ненесущих боковых простенков в монолитных зданиях, на этажах выше 15 метров от уровня земли. Принципиально демонтаж таких простенков запрещён, так как они напрямую влияют на противопожарную безопасность. Но ведь так хочется иметь большой световой проём во всю комнату. В таких случаях на помощь приходят противопожарные стеклопакеты классом EIW 60, что обеспечивает чуть более чем необходимую по требованиям СП устойчивость к открытому пламени. Такой стеклопакет надёжно защитит от огня в течение часа, что даст возможность пожарным успеть эвакуировать людей с лоджии или балкона».

Этап 4. Продумываем отопление

Даже если удалось демонтировать подоконный блок и согласовать эту перепланировку, то предстоит ещё и продумать систему отопления на балконе. Дело в том, что выносить радиаторы за пределы отопительного контура дома (за внешние фасадные стены) запрещено, как и подключать водяной тёплый пол к системе общедомового отопления. 

В Москве это указано в п. 10.7. Постановления Правительства Москвы № 508-ПП. А в России в целом вместо прямого запрета руководствуются пунктом 5 статьи 15 ЖК РФ и пунктом 1 статьи 25 ЖК РФ. В них прописано, что переустройство можно производить только в помещениях многоквартирного дома, а балконы и лоджии такими помещениями не считаются. Значит, и инженерные сети туда переносить нельзя.

Поэтому отопление на балконе может быть только электрическим.

Кроме того, все привыкли, что радиаторы в комнате висят под окном. Но если подоконный блок демонтирован, то и места для батареи не останется. Все водяные отопительные приборы должны остаться со стороны комнаты, поэтому хорошо подойдёт вертикальный трубчатый радиатор, который можно разместить на стене рядом с выходом на балкон. 

‎Можно установить и внутрипольные конвекторы, но для этого необходимо, чтобы разводка отопления шла по полу. А чтобы их встроить, нужно поднимать пирог пола — весь или частично. Во втором случае образуется ступенька.