Стоит ли покупать квартиру в кризис 2022: советы эксперта по новостройкам и загородной недвижимости

Рынок недвижимости в условиях кризиса оказался одним из самых уязвимых. Весной ситуация на нём менялась слишком динамично — от ажиотажа до замирания, и многие успели его похоронить, предрекая стагнацию как минимум до конца года.

К началу мая ставки по ипотекам для покупки вторичного жилья поднялись с 7,8 до 13,9% и выше, ипотека на новостройки выросла на 30-40%, стройматериалы, зарубежные и российские, ощутимо подорожали. Значит ли это, что покупать и продавать сейчас не стоит? Что делать тем, кому надо срочно решать вопрос с жильём? И на что важно обращать внимание перед покупкой квартиры или дома? — Поговорили об этом с риелтором Юлией Дусиной.

Юлия Дусина

риелтор

23 года занимается недвижимостью — жилой в сегментах «бизнес» и «комфорт», вторичным жильём, новостройками, загородными домами. Также реализует проекты в коммерческой недвижимости и инвестиционном строительстве.

Ипотека эмигрировала. Да здравствует ипотека!

По данным Росстата, во время пандемии, когда рынок недвижимости был максимально динамичным за последние 8 лет, до 80% сделок в новостройках, вторичном жилье и загородных домах заключалось при участии ипотеки. Но после повышения Центробанком в марте 2022 года ключевой ставки с 9,5% до рекордных 20% вторичный рынок практически остановился. И даже последующее снижение ставок до 13,6-13,9% не слишком помогло его оживить.

До пандемии ставка по ипотеке была в среднем 11-15%, и, чтобы оживить рынок первичной и вторичной недвижимости, во время пандемии она была существенно снижена, появились различные семейные программы, дотации, господдержка, к которым за последние 2 года все привыкли.
Вообще, рынок ипотеки у нас молодой. Он встал на рельсы только в 2016-2017 годах. До этого банки в среднем довольно долго рассматривали документы, и получить ипотеку было непросто. То, что они разработали программу по электронной регистрации, оперативно рассматривают документы, боты быстро их анализируют и принимают решения — это ситуация последних 5-6 лет.
Очень часто квартиры в новостройках люди покупают за счёт продажи вторичного жилья. А продажа квартиры на вторичном рынке зависит от ставки по ипотеке. Чем она ниже, тем продажа будет живее. Сейчас самая дешёвая ипотека на вторичке — 13,6%. Но когда люди попробовали брать её под 8,9% или даже под 11%, у них возникает психологический барьер. Все уже забыли, что ещё 7 лет назад мы брали ипотеки под 15%, я сама так покупала квартиру. Поэтому 13,6% — это ставка относительно небольшая, но пока этот барьер преодолеть сложно.
Что касается рынка новостроек — на нём ситуация мягче. Есть семейная ипотека под 5%, новая льготная ипотека под 9%, субсидированная семейная под 0,1%. Программы под 0,1% разработаны благодаря тому, что застройщики подняли цены на это жильё, но в целом оно стало действительно доступней.

Почему популярные квартиры в новостройках с отделкой white box — часто не лучший выбор

Квартиры с отделкой, где грязные черновые работы уже выполнены, во время пандемии оставались одним из самых востребованных типов жилья. Возник даже тренд на загородное жильё, но не в частных домах, а в новостройках, куда люди хотели перебраться из города, чтобы быть поближе к природе, избежав проблем с инфраструктурой, канализацией, вычищением мусора с участка и других бытовых проблем. И если с локацией они не прогадали, то выбор white box — не всегда был оптимальным.

Многие клиенты, которые ко мне обращались, хотели квартиру с отделкой, чтобы «уже ни о чём не думать — въехали и живём». Но, к сожалению, квартиры в комфорт-сегменте, которые застройщик сдаёт с ремонтом, порой ничего хорошего из себя не представляют, а стоят дороже, чем если делать ремонт с нуля. В итоге получается дешевле сделать ремонт с «нуля», чем его переделывать и оплачивать демонтаж.
Разница в цене между двумя одинаковыми квартирами с отделкой white box и без площадью 91-103 м² порядка 3-3,5 млн.рублей. В принципе, white box — это черновые материалы плюс работа строителей. Если нанять строительную компанию с грамотным прорабом, черновая отделка и материалы выйдут дешевле этой суммы (из расчёта 10000 рублей за 1 м²). При этом заказчик будет знать все скрытые работы: как сделана электрика, воздуховод, гидроизоляция, шумоизоляция, коммуникации в мокрых зонах.

Покупая white-box или квартиру с ремонтом от застройщика в эконом-сегменте и соглашаясь на бумажные обои, самые простые ламинат и плитку, многие просто не обращают внимания на неудобство расположения розеток и другие моменты и могут быть вполне довольны своим выбором.
White-box в бизнес-классе качественнее, и иногда, если люди покупают для того, чтобы впоследствии сдавать, или это временное жильё с перспективой его менять в будущем, выбор готовой отделки от застройщика вполне оправдан.

Советы тем, кто хочет покупать жильё

Новостройки

Локация. Новостройки часто строят на промзонах, и нужно понимать, в каких именно: если там был склад — это одна история, а если радиоактивное или токсичное производство — совсем другая. Где-то территория бывшего завода, где-то скотомогильники, поэтому любое место застройки важно проверить на токсичность, радиацию и так далее. В Москве и МО таких объектов, увы, много, — вроде бы квартиры классные, но сами по себе точки патогенные. Если мои заказчики покупают такое жильё, я всегда предупреждаю, что его будет сложно продать — реализация недвижимости может быть затянута, и цена на неё окажется ниже, чем по рынку в целом. Поэтому неплохо бы взять карту и изучить, что было на месте возведенного дома: что производилось на этой земле, и что в неё могли сливать.
Материалы: всё, что из «эконом-сегмента» — не просто так эконом. Такое ощущение, что в эти дома закладывают, чтобы они простояли пятьдесят лет. Притом у меня ощущение, что когда строили сталинку, в них заложили прочности лет на четыреста. На рынке новостроек есть разные застройщики: и качественные, и бракоделы. Лучше не доверять слепо рекламе, даже если она повсюду. Иногда лучше взять хорошую вторичку, чем плохую новостройку.
Ремонт. Я за то, чтобы делать его самостоятельно. Со своей строительной бригадой, дизайнером, рабочими и пониманием, чего ты хочешь. В ремонте важны скрытые инженерные работы — и эти этапы нужно контролировать, понимать, из каких материалов и как это сделано. Важно, чтобы вся инженерка была сделана хорошо. К сожалению, white box этого не даёт.

Инфраструктура. Иногда клиенты ставят мне задачу искать квартиру в Красногорске в новостройке, а покупаем мы поблизости с метро Домодедовская на вторичном рынке, потому что когда встаёт вопрос транспортной доступности, клиенты часто выбирают доступность общественного транспорта. Всегда перед покупкой рекомендую проехать несколько раз на общественном транспорте к месту потенциального жилья и прогуляться днём по району. После этого у многих пропадает желание экономить на локации и уезжать далеко от метро.

Вторичное жильё

Покупать не только квартиру, а локацию с грамотной наполненностью. При покупке люди приходят в дом и часто не обращают внимание на подъезд — насколько он чистый, есть ли грузовой лифт, кто соседи, в каком состоянии мусоропровод, чердак и подвал, что с лестничной клеткой, — а по этим деталям можно сделать серьёзные выводы. Так, один раз я уберегла ребят от покупки квартиры в подъезде, где жили наркоманы. Прошлись по подъезду — и по надписям на стенах и валяющимся шприцам поняли, что что-то не так. Стали разговаривать с жильцами у дома, и наши опасения подтвердились. Для семьи, которая планирует рожать и растить детей, — это не самый подходящий вариант.
Правовые вопросы. Важно проверить все документы, чтобы квартира была юридически чистая, и право собственности у покупателя невозможно было оспорить.

Загородная недвижимость

Проверка на совместимость. Чтобы понять, способен ли ты жить за городом, стоит поснимать дом в осенне-зимний период, потому что не каждый готов сбивать сосульки, чистить дорожки и засорившуюся канализацию. Пока с этим не соприкоснулся, кажется, море по колено, а на практике людям это оказывается неудобно.
Соседство. Важно, чтобы соседи не были маргинальными и рядом не было долгостроев, которые превратились в заброшенные свалки.
Качество дома. Фундамент должен быть без трещин, крыша — без плесени. Коммуникации: вода, газ магистральный, если его нет — наличие газгольдера. Отопление дома — можно ли его отапливать котлом или только электричеством, что будет дорого. На случай отключения газа многие делают инфракрасные полы, потому что они потребляют меньше электроэнергии, их наличие при покупке будет плюсом. Наличие аккумуляторов в случае обрыва линий электроэнергии. В целом, лучше покупать загородную недвижимость ранней весной, — видны все проблемные места: как крыша потеет, как фундамент себя ведёт, «плывёт» ли участок. Чтобы дом оставался сухим, он должен стоять в самой высокой точке участка. Лучше приобретать участок с небольшим уклоном — это оптимально при проектировании дома.
Всем рекомендую сделать техническое заключение дома, чтобы понимать, с какими он особенностями и сколько в него потребуется вложить. Техзаключение даёт возможность вести оправданный торг или вовремя отказаться от покупки.

Качество скважины и воды из неё — нужно также проверять с помощью специалистов.
Готовность обслуживать участок. Чистить дорожки от снега, убирать ветки, если участок лесистый.
Расположение дома на участке. Важно, чтобы к нему был удобный подъезд для подвоза мебели и техники.
Не рекомендую дом с бассейном. Часто владельцы бассейнов просто их закапывают, потому что они то цветут, то преют, то подогрев не тот, то насос полетел; содержать бассейн дорого, многим проще в Турцию слетать отдохнуть.
Для стройки лучше выбирать участок без леса. Важно, какой на участке лес, — если с буреломом, подлеском, перед постройкой его придётся прорежать, и корневую систему при прореживании можно повредить, особенно если участок не больше 10 соток. Сохранить лес при постройке будет крайне сложно, легче купить деревья и посадить уже после окончания стройки, как удобно. Участки рядом с лесом весной, летом, ранней осенью атакуют мошки, комары и клещи, к этому нужно быть готовым.

Жильё в центре города

Дом и подъезд должны быть после капитального ремонта, который сейчас идёт по всей Москве, либо не должны быть очень старыми. Важно обращать внимание на перекрытия в доме. Смешанные или деревянные перекрытия часто негативно влияют на инвестиционную привлекательность такой недвижимости, так как застраховать подобные объекты будет сложно, а банки на основании отказа страховой компании могут отказать и в ипотеке на такое жильё.
Не стоит ориентироваться на ремонт, потому что ремонтов, куда ты въехал, поставил свою зубную щётку и начал жить, за весь мой опыт было порядка всего 5-6 примеров. В элитной недвижимости таких квартир больше, но там чаще всего продают устаревшие ремонты: когда они постояли лет 15 и сами по себе неплохие, но неактуальные — планировки, мебель, отделка морально устарели. Если же в центре выбирается квартира в сегменте «эконом», пусть лучше она будет «убитая», — в такой просто сделать ремонт «под себя».

Лучше «трёшка», чем «двушка». В среднем однокомнатное жильё покупается на 7 лет или меньше, дальше люди, как правило, расширяются. Если интересно место в центре, а денег ограничено, я рекомендую рассмотреть трёхкомнатную квартиру, потому что разница в цене между двух- и трёхкомнатными квартирами небольшая, а кухни обычно маленькие; если в «трёшке» соединить кухню и комнату, останется ещё 2 больших спальни. Кроме того, самое дорогое в ремонте — это санузел и кухня, и они будут одинаково стоить и в однокомнатной, и в трёхкомнатной квартирах, только в трёхкомнатной, скорее всего, люди проживут дольше.

На обложке: фото Max Avans